Het Andalusische Parlement heeft op 22 december 2025 de regionale begroting voor 2026 goedgekeurd (Ley 8/2025), die op 31 december 2025 is gepubliceerd in de BOJA. Deze wetgeving introduceert gerichte wijzigingen in de fiscale regels, met name een hervorming van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting op onroerend goed (ITP) onder artikel 44. Dit tarief gold voorheen voor professionele vastgoedbeleggers (particulieren of bedrijven die zich bezighouden met vastgoedontwikkeling, koop/verkoop of vergelijkbare activiteiten) die woningen kochten met het expliciete doel om ze door te verkopen.

De wijzigingen zijn bedoeld om speculatief gebruik van de regeling te beperken en een snellere verbouwingsperiode en herverkoop te realiseren. Deze regels zijn vanaf 1 januari 2026 ingegaan.

Belangrijkste wijzigingen aan het verlaagde ITP-tarief van 2% voor het herverkopen van vastgoed

• Nieuw waardecriterium: Het verlaagde tarief van 2% ITP geldt nu alleen als de gecombineerde waarde van het onroerend goed (inclusief volledige eigendomsrechten) en eventuele bijgebouwen (zoals garages, bergingen) niet meer dan €500.000 bedraagt. Objecten met een waarde boven deze limiet (gebaseerd op de aangegeven aankoopwaarde of 100% van de volledige domeinwaarde) vallen terug op het standaard ITP-tarief van 7% (betaald door de koper bij doorverkoop/tweedehands objecten).
• Kortere doorverkoop periode: De termijn om het object door te verkopen en het belastingvoordeel te behouden is verkort van 5 jaar naar 2 jaar. De doorverkoop moet binnen deze periode van 24 maanden na de initiële aankoop worden geformaliseerd via een openbare akte (met overdracht van bezit).

Deze vereisten omvatten:

• De koper moet een professionele vastgoedbelegger zijn (aangetoond door relevante IAE-registratie en opname in de circulerende activa).
• De intentie tot doorverkoop moet expliciet worden vermeld in de openbare akte.
• De doorverkoop moet ook onderworpen zijn aan (en niet vrijgesteld zijn van) ITP.

Wanneer gelden deze wijzigingen?

• Aankopen van op of vóór 31 december 2025 vallen onder de oude regels: geen waarde limiet en een doorverkoop periode van 5 jaar.
• Vanaf 1 januari 2026 zijn alle nieuwe kwalificerende aankopen onderworpen aan de bijgewerkte limieten.

Marktimpact voor vastgoedbeleggers

Deze hervorming heeft een aanzienlijke invloed op "flipping"-strategieën, met name in premium kustgebieden zoals Marbella, de Golden Mile, Puerto Banús en bredere Costa del Sol-markten, waar veel professionele deals eigendommen betreffen die ruim boven de €500.000 liggen.

• Hogere initiële kosten — Voor objecten boven €500.000 betalen kopers direct 5% meer overdrachtsbelasting (van 2% naar 7%), wat de potentiële marges bij doorverkoop vermindert.
• Strakkere termijnen — De ingekorte periode van 2 jaar vereist snellere uitvoering, met minder speelruimte voor renovaties, herpositionering, bouwvertragingen of marktdalingen.
• Strategische verschuivingen — Beleggers kunnen overschakelen naar kleinere of middenklasse objecten (onder €500.000 totale waarde) om zo het belastingvoordeel te behouden.  Snelle omloop projecten in betaalbaardere segmenten kunnen van het gereduceerde tarief gebruik blijven maken, terwijl grotere luxe flips een herziene financiële berekening vereisen.
  
  

Over het algemeen blijft de prikkel van 2% beschikbaar voor in aanmerking komende projecten in een lager segment, maar de hervorming verscherpt de voorwaarden om efficiënte, professionele activiteit te bevorderen in plaats van langdurig vasthouden of speculeren. Vastgoedbeleggers, die vooral actief zijn in de high-end markt, moeten lopende en geplande deals herzien, belastingadviseurs raadplegen en hun verdienmodellen aanpassen om effectief binnen de nieuwe regelgeving te navigeren.